买房小心不平等条款实例

               买房小心不平等条款实例
  
    南昌市民小李在昌北经济技术开发区购买的住房于2013年11月30日交房,但就在近期,小李与房产商因房产证办理时限问题发生纠纷。小李这时才发现,当初房产商与其签订的合同实际上就是一份“不平等条约”。
  
  南昌市房管局开发管理处工作人员告诉记者,南昌市曾出台《南昌市商品房买卖合同》(范本),但合同范本并非强制执行,关于买卖双方的违约责任,多长时间房产商需要提交办理房产证的相关资料到房管局,各家房产商在其与购房者签订的合同中有不同的约定。一般按照“有约定遵照合同约定执行,无约定参照法律执行”。但很多购房者却因此被“不平等条约”套住,签订合同后维权困难。南昌市房管局工作人员提醒,如果遭遇“不平等条约”,需要寻找法律机构帮助。
  
  不平等条款一:拖延产权登记时间
  
  事例:小李与房产商签订的合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房产权属证书、买受人不退房的,自本约定期限届满之第二日起,至出卖人将办理权属预先登记所需的资料报送产权登记机关备案之日止,出卖人按买受人已付房价款的银行同期活期利率向买受人支付违约金。”
  
  律师点评:“365天”和“已付房价款的银行同期活期利率”,是这一条款中值得仔细斟酌的两处。北京大成(南昌)律师事务所律师周斌解释说,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003)7号》中规定,房产商办理房屋所有权登记的期限为“自房屋交付使用之日起90日”,但“在商品房买卖合同中约定了办理房屋所有权登记的期限的,则按合同约定执行”。
  
  而关于房产商超期办理房屋产权证书的违约责任一项,《最高人民法院商品房纠纷解释》建议,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但同时也声明,“合同中有约定的,按照约定执行”。
  
  基于“合同约定优先”原则,周斌认为,小李与房产商签订的合同条款合法有效,建议购房者在合同签订时向开发商提出修改意见。
  
  不平等条款二:违约责任不对等
  
  事例:在小李提供的购房合同上,第七条“买受人逾期付款的违约责任”一栏中写着:“买受人如未按照本合同规定的时间付款,逾期在30天内,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”同时,约定出卖人逾期交房的违约责任的第九条则写着:“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期不超过90日的,出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。”
  
  律师点评:“应付款”和“已付款”有着天壤之别。在小李的合同上,购房者违约承担的赔偿责任明显大于房产商违约承担的赔偿责任。周斌认为,这就是合同双方支付违约金的额度规定的不对等,实质上是加重购房者的责任,减轻房产商的责任,违反了法律的公平原则。购房者可以依法申请人民法院或者仲裁机构予以撤销或变更。
  
  建议:签合同时可带上律师
  
  周斌律师告诉记者,商品房买卖合同的订立应该遵照“合同双方平等”原则。购房者如遇不平等,可通过法律手段维权。但为了避免事后纠纷,买房者应在签订合同前仔细查看合同,与房产商协商商定较为平等的合同条款。如若欠缺相关法律知识,也可在签订合同时与律师一同前往。
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