2011-03-03 16:26 来源: 网易房产

2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房 信贷政策,对 贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

政策背景

国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。

政策措施

国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施： (一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 (二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 (三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 (四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 (五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 (六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 (八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

基本内容

调控已经成为房地产市场的常态。就在距离春节还有8天的时候，一只重拳再次砸向这个让人欢喜让人忧的市场。 1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 当天晚上19时许，会议内容公开，8条针对房地产市场的调控措施正式出台。这个被称为新国八条的地产新政为今年房地产市场定下了基调。 “从来没见过这么严厉的政策。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖告诉记者，看来这一轮的房地产宏观调控只能成功不能失败了。

限购是国八条奏效的关键 如果说之前的调控总是难抑需求的话，此次的新国八条则从各个层面做出了限制，试图改变社会对房子的需求。 “2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。”这是对今年的新房价格作出限制。 “调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。” 这一条取消了住房营业税优惠，对商品房销售作出限制。在此之前，未满5年的普通住房如果转手交易，采取的是差额征收营业税的方法。 新国八条规定，“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”提高首付比例，是对住房贷款需求作出限制。 “各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。” 这一条，对购买住房作出限制。 “限制”，毫无疑问地要成为今年房地产市场的主基调。 “在新国八条中，二套房首付比例提高到6成、取消差额营业税，已经不算是大的冲击了，最要命的是限购政策。”胡景晖说。 26日晚新国八条出台之后，胡景晖就一直在研究。一开始，他的注意力还是集中在信贷、税费的政策调整上，但仔细研究几遍之后他发现，真正致命的措施出现在第六条，也就是限制购房的措施。 按照他的理解，这个限购的措施有着丰富的内涵。以北京为例，如果一个有北京户口的家庭已经拥有了两套住房，那么今年将没有资格再买房；如果一个家庭没有北京户口，但在北京长期工作，那么只能在京购买一套住房；如果这个家庭既没有北京户口，也没有人在北京长期工作，今年就没有资格在北京购买住房。 与2010年的限购政策不同的是，在2010年，不论这个家庭拥有多少套住房，都允许其再购买一套。新国八条则彻底堵住了再次购房的口子。 值得注意的是，这项政策并非只针对北京、上海。按照新国八条的表述，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，都要执行这个政策。 “这几年累计算下来，北京市的商品房中，大概1/3是由无北京户口同时也不在北京工作的人购买的，这些人不论多么有钱，今年都没有资格在北京买房，也没有资格在其户籍所在地、长期工作的城市以外的房价上涨过快的城市买房。”胡景晖说。 不仅如此，旅游地产也将遭受重创。以三亚为代表的旅游城市，缺少了外地人的购买，其商品房的销售状况可想而知。 “毫无疑问，此次新政力度最大的，就是限购政策。”北京大学房地产研究所所长陈国强这样对记者说，2010年，共有14个城市加入限购的行列；新国八条一出来，基本上就扩展到全国了。 北京中原房地产经纪公司预计，今年将有超过60个的城市实施严格的限制购房措施，市场交易量将会受到明显打击。以北京为例，如果实施严格的限购措施，市场将减少20%的购买力。 陈国强告诉记者，不仅限购的城市范围扩大，购房的门槛也被提高，这些都将对住房需求、投资性需求产生影响。

新增内容

1月26日，国务院常务会议确定了2011年房地产宏观调控的新国八条。 与2010年的国十条相比，新国八条对房地产宏观调控又有了新的内容。 首先，进一步明确住房市场发展宗旨是解决城镇居民的住房条件，房地产市场是一个消费为主导的市场。这明确回答了住房到底是什么产品，住房发展的宗旨是什么的问题，是为住房的“去投资化”、“去赚钱效应”明确定调。 其次，为了打击房地产投机炒作，进一步强化了使用针对炒房的各种税收工具的预期。比如加强住房交易税和住房交易所得税，要求住房财产税征收试点展开。对于这些房地产税，除了住房财产税没有出台还不知道什么内容之外，对于住房交易税及住房交易所得税，如果不采取严厉的或高累进税政策，要想通过房地产税来达到遏制住房投机炒作是不可能的。比如，在我国香港及新加坡，最近都出台了对住房交易严厉控制的税收政策，从而使得住房投机炒作得到有效遏制。而国内十分温和的住房交易税作用将十分有限。政府一方面要对住房投机炒作严厉打击，另一方面不通过严厉的房地产税来限制。两者在政策及经济逻辑上还有待统一。 第三，对于这次差别化的信贷政策，重点放在第二套住房的首付比例提高上，利率水平则与以前相同。对于第一套住房信贷弹性在商业银行，这就得看央行今年的货币政策是如何展开了。如果信贷规模严格控制，那么第一套住房的利率及首付都会提高，甚至于取消优惠利率；如果信贷规模控制不严格，那么第一套住房的优惠的信贷政策又可能放开。这对商业银行有较大自主，同样也面临很大不确定。不过，对于第二套以上住房的利率与首付，对于不同的地区，增加了央行酌情权。为了强调政策严肃性，新国八条加上对违规者的处罚条文。 第四，新国八条要求各地方政府全面落实住房限购令。即本地居民可以再购买一套住房，而外地居民只可有条件地购买一套住房。第三套以上的住房禁止购买。并且这种限购令在全国所有的城市开展。对此需要严防的是，由于对未来买房难度预期加大，地方政府的限购令反而会鼓励有了一套住房的本地居民加快再购买一套住房。因为如果没有针对炒房的税收政策，已购一套住房的居民都可能用这一套住房来投资，购买第二套以上住房的居民也可以借机炒作。一方面政策要严厉遏制住房投机炒作，另一方面政策又可能会有副作用，一定程度上会鼓励居民购买第二套以上的住房，因此新国八条之后还需要有更完善的配套政策，而且需要各职能部门配合执行形成合力。否则，新国八条的执行实施效果仍会有不确定性。 第五，加大保障性安居工程建设力度，严格住房用地供应管理，以及问责制，都是国十条的内容，这次属于再次强调并增加了一些东西，而且这些方面应该不是这次房地产宏观调控的重点。重点应该放在严厉打击房地产投机炒作上，放在挤出房地产泡沫上。不过，问责虚假信息也是新国八条的新内容。关键的问题是政府如何来落实，如何来追究这种虚假信息的责任。 总之，新国八条出台既说明了当前国内房地产市场面临的问题太纠结、太严重，也说明了政府对这些问题有清醒的头脑，并有决心来调整。而要化解当前房地产问题，重点就在对住房“去投资化”、“去赚钱效应”，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。