从去年开始，住宅市场的“紧箍咒”越念越紧。近来出台的限购令和各地细则收窄了资金涌向住宅市场的通道，令不少还在住宅投资市场里流连的投资客彻底死心。在流动性泛滥的宏观经济背景下，资金必定要寻求新的出口。2011年投资者从住宅市场转向商业地产的趋势已经出现，各地写字楼、商铺等商用物业将越来越受到市场的关注。

    俗语道“一铺养三代”，这是不少投资客恪守的金句，但对于刚刚转入商业地产的投资客来说，商铺、写字楼的投资门槛要比住宅市场更高。而一些价格低、易上手的小型产权铺、社区商铺、商改住楼盘趁机打出“不限购”的招牌抢客，但是这些门槛较低的商铺、写字楼，回报率普遍也较低，而且还存在产权等多方面的风险。那么，在投资商用物业时，我们要掌握哪些技巧呢？

商铺投资的目的

    购买商业用房的目的大致分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。

    另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外，有相当一部分自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更受青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。

看准你的合作伙伴

    商铺投资非常讲究“群羊效应”，也就是看主力店。一般来说，经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流。

    同时，选择邻居的另一方面就是要看商场的整体经营业种。休闲购物中心提供的是“一站购齐”的消费模式，最讲究的是业态覆盖，因为只有提供全面的物品，消费者才会长时间停留，而小店铺的业主则可完全分享这些巨头们的成熟经验，更重要的是可以分享人气。

商铺投资方向

    根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。

    一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。

    住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。从目前情况看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。

    纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短，所以倍受青睐和追捧。但是前期价格高，负担重，使一部分人很犹豫。不过现在纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。

    商铺投资几时出手最划算

    一般开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。

    随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价。尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出的就更多。看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。

    投资怎样的店铺

    最早的商铺就是一些临街的小作坊和杂货铺，提供一些日常用品；后来出现了单一形式的购物街和专业市场，各种专卖店出现，但专卖店品种单一，无法满足消费者更多的选择，于是出现大型百货商场。休闲购物中心应该非常注重购物环境的设计，倡导的是“购物、休闲、娱乐”一体化的服务，也就是“一站购齐”的理念，在休闲购物中心内的店铺，则充分共享充足的人气，所以商机可以得到有效保证。

如何选择铺位位置

    目前很多商铺投资者往往都陷入一个误区：过分讲究商铺的位置，也就是通常所说的“地脚”。

    实际上，一个成熟的休闲购物中心，地脚已经逐渐被淡化。因为有足够优越的购物环境、有效疏导人流的室内步行街，所有的店铺都已经成为一个整体，关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。

    当然，室内步行街交叉处、主入口处和休闲购物中心共享空间的店铺因为先天条件好，每一个逛商场的人都会经过，所以更受追捧，但是相对价格会更高，所以选择时也必须全面权衡。